2280亿恒大地产估值逻辑 八家战投豪赌恒大未来

发布时间:2021-07-29 00:29 阅读次数:
本文摘要:(原题:2280亿恒大房地产评价逻辑)恒大管理层指出,未来几年房地产行业将进入吞并统合期,强者强,恒大将成为最后的领导企业,站在不败之地。2017昌一年,中国恒大后公告重组深房进入重要一步:引进8家战投,注册资本300亿,占扩大后总股本的13.16%。成为近年来国内住宅企业最大规模的股票融资。 此次恒大房地产引进战略投资者,与恒大白鱼租借深房回到a的根本资产重组有关。

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(原题:2280亿恒大房地产评价逻辑)恒大管理层指出,未来几年房地产行业将进入吞并统合期,强者强,恒大将成为最后的领导企业,站在不败之地。2017昌一年,中国恒大后公告重组深房进入重要一步:引进8家战投,注册资本300亿,占扩大后总股本的13.16%。成为近年来国内住宅企业最大规模的股票融资。

此次恒大房地产引进战略投资者,与恒大白鱼租借深房回到a的根本资产重组有关。为了满足国内上市公司社会公共所有权比例超过10%的拒绝,去年10月9日恒大与深圳住宅签订重组协议时,宣布引进300亿战转的计划。引进战转后,许家印也构筑了恒大叛逆杠杆的愿望,恒大低企业的债权率将来会减少。

与此同时,恒大旗下的大规模土地储备也能确保业绩。因此,8家战略投资者不择手段低溢价的股东,赌恒大今后3年也会迅速成长。叛逆杠杆的道路对恒大来说,这次重组深房是回到a股最重要的机会,也是公司开放的杠杆减少的现实发展道路。

自2009年上市以来,中国恒大在规模扩张的道路上狂奔,过去6年,恒大的销售业绩年均填充增长率超过43.6%。综合各机构的数据,去年恒大合同销售额为3700亿-3810亿,比去年几乎减少。恒大管理层指出,未来几年房地产行业将进入吞并统一期,强者强,恒大将成为最后的领导企业,站在不败之地。

但是,预言发展缓慢,恒大的高负债率也在一定程度上受到谴责。截至2016年中期,恒大合同销售收入为1418亿元,追加借款规模为3813亿元,清洁债权率约为92.9%,资产债权率为81.8%。从财报来看,这种低负债率高有其特殊性,恒大新出售多块土地,从2009年到2015年,恒大合计追加土地费用为2949.7亿元,2016年上半年追加869.9亿元,另一方面一方面追加土地储备以负债收购中小住宅企业的二手项目很多。这些项目本身的债权率很高,恒大自身的债权率也提高了。

但是,上述人士指出,硬币的另一方面,恒大多年来获得的土地成本低,最近也采用二级市场收购方式获得土地,土地储备的现实价值和财务报表的差距小。总之,恒大的高负债,对应的是大量优质的土地储备。考虑到土地增值因素,恒大的债权率明显下降。根据世邦卫理仕对恒大2016年中期土地储备开展的评价,其土地原值为2595亿元,评价总值为5700亿元,土地增值为3105亿元,减去土地增值税的50%和企业所得税的25%后的纯电子货币为1164亿元,计入纯资产后,恒大的纯债权率约为56.7%,资产债权率适当减少到73.3%。

国泰君安国际报告显示,恒大到去年中期的平均土地成本为人民币1302元,为2016年1月至11月合同销售平均价格的15.7%。国泰君安国际分析师刘斐凡指出,公司合同销售可以以稳定的毛利率沿袭强大的快速增长,但同时保持较小的债务规模。

因此,公司的平均贷款成本难以进一步减少,公司的收益力被巩固,杠杆有可能保持在高水平。在去年8月的中期业绩会上,对于债权率低的企业问题,恒大社长夏海钧也做出了反应。

这是因为恒大用资金储备了很多优质的土地资源,这些不足以承担公司今后3~5年的快速发展。恒大方指出,此次引入300亿战投不利于减少公司负债率,优化财务格局。恒大上市以来,低负债吞噬了大量利润,许生(许家印)要小心。

减少债权率,应该是多年的愿望。一位香港投资者说。但是,业内人士认为恒大目前的债权率没有计入可持续债务,在香港资本市场,可持续债务计入所有者的权益,但是回到a后计入债务。

对恒大来说,以前减少现实债权率。清除股票的实际债务?公告显示,本次恒大引进的首批投资者共8家,其中中信聚恒、广田投资、华建控股3家各股50亿元,中融投资、山东高速集团、睿灿投资、美投资、广东抄底等5家各股30亿元。

21世纪纪的经济报告中,中信、中融、广田投资、广东写实等几家是恒大的老朋友。中信、中融是恒大多年的融资合作伙伴,而广田、抄底等则是恒大大型房地产业务的供应商。据类似恒大的人士透露,300亿只是第一次投资,接下来可能有第二次投资者。

根据8家战略投资者的投资总额和股票占有率,恒大房地产最近的评价约为2280亿元,略高于万科a最近的总市场价格2237亿元。截至2016年6月30日,恒大房地产分割净资产约637亿元。万科同期净资产约975亿元。

据此,恒大房地产市场净率约为3.58倍,低于万科2.26倍。同一房地产领导的招商水龙头(001979.SZ)和保利房地产(600048.SH),同一口径计算的市净率分别约为2.67倍、1.32倍,比恒大高。

那么,恒大房地产市场价格被低估了吗?类似恒大的人指出,这些投资者看中的是恒大大量优质低成本的土地储备,这些土地储备的价值目前被高估,确保恒大未来三年的可持续快速增长。另外,香港资本市场相关人员认为,这些机构的投资者是低溢价的大股东,但也看起来是清除股票债务的决定。根据协议,恒大向投资者承诺2017-2019年3年纯利润达到880亿元的业绩,这部分纯利润的最多6成分配给股东,年平均投资收益率为7.79%。此外,根据中信银行获得的恒大房地产路演材料,如果恒大房地产在顺利上市前没有建立年度业绩承诺,恒大房地产将根据恒大房地产业绩建设情况调整,以确保投资者的年度现金收入。

大股东的条件很严格,但对于现在的恒大来说,目标也很具体,符合公共股票和背叛杠杆。这是双方协商的结果。

在重组协议和投资协议中,恒大还获得了高业绩承诺。根据中国恒大2016年10月3日重组协议的公告,承诺从2017年到2019年的预期销售额分别500亿元、5000亿元、5500亿元,销售额分别约为2800亿元、3480亿元、3800亿元。根据投资协议,恒大房地产承诺2017-2019年度纯利润不得超过243亿元、308亿元和337亿元。

但是,与恒大过去几年的业绩增长速度相比,这些承诺激进了。从2009年发售到2016年,恒大的销售额从303亿急速增加到3810亿,年平均增加率达到43.6%。

但是,约定的2017-2019年销售额的年平均增长率约为13%,接近历史增长率。就成交额而言,从2009年到2015年,恒大成交额从57.2亿元减少到1331.3亿元,年填充增长率约为69%。2017-2019年约定的销售额3年的填充增长率约为44%,比往年的填充增长率高69%。

纯利润方面,2009年至2015年的核心业务利润从2.9亿元减少到110亿元,平均核心纯利润率约为10.45%。约定的2017-2019年平均核心纯利率约为8.8%,比历史平均值低10.45%。

恒大方面回应,有信心还清这些承诺。


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